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韓學東:便利交通助推城陽樓市 限貸不會取消

編輯:administrator 瀏覽:2004次 2014-09-07 20:41:15 來源:搜房網

   7月底,青島國土和房屋管理局宣布,自8月1日零時起,城陽、高新區、黃島放開限購;青島市內三區(市南、市北、李滄)和嶗山區144平米以上住房取消限購。青島放開住房限購政策,市場信心開始恢復。其中,全面解除限購的城陽和黃島,市場表現尤為活躍。作為大青島三城聯動的重要城區之一的北岸城區城陽區,實施三年的限購政策正式退出,同時,青島積分落戶的制度也提上日程。諸多利好因素共同作用下,未來城陽區樓市將有哪些精彩表現?未來該區樓市如何發展?取消限購后買房租房應該注意什么?

太平洋房屋青島北總部副總經理韓學東

   太平洋房屋青島北總部副總經理韓學東認為,現在正值青島的旅游旺季,很多的一些話題也是圍繞著這個方面。那么,城陽區有沒有特別值得大家關注的旅游景點,以及附近的樓盤呢?針對于此,韓學東介紹到:城陽的旅游景點是這樣的,城陽并沒有太好的名勝古跡,包括人工的景點也沒有。城陽能夠稱得上旅游的基本也以休閑為主。很多外地的旅游客戶,可能是奔著嶗山來的,是奔著青島這個沿海城市來的。到了青島以后,旅行社在安排行程就會把城陽的景區放進去,因為城陽的景區有兩個特點,一,免費;二,以休閑與健身為主。

   總結說來,城陽這些所謂旅游景點,無非就是山,水則沒有,基本就是山跟農產品。像棉花山、毛公山,都是以健身為主。另外就是農家產品,像水果、草莓,整個夏莊那邊的草莓采摘園是很大的,我有一個朋友就是做這個行業的,每年到下草莓的時候,人流量也是很大。另外,城陽比較好的就是櫻桃山會,再一個比較好的就是水峪的櫻桃山會,然后就是棉花的櫻桃山會,城陽的所謂旅游景點就是這個。城陽這邊來講,很多人去海邊的話,其實他們并不去一浴也不去石老人,他們去仰口,那就走惜福鎮,帶動了財寶山莊、德郡、包括千禧這些樓盤。

   對于網友比較關心的城陽與市區聯通的交通狀況,韓學東表示:很好,王沙路和青銀高速都很便利。比如說百通香溪庭院這個盤,從歷年來講,每年的交易量都不錯,為什么呢?因為在我們領軍打惜福鎮這個盤之前,惜福鎮沒有品牌的中介在做,頂多有一些其它品牌的加盟店在做,沒有這種直營體系進去,所以都夠不上。比如說百通香溪庭院,那些別墅都讓市區的同業把蛋糕給分了,因為他們操作的客戶更多是市區的。尤其是在李滄,或者是說在交通比較好的地方上班的,他就寧愿選擇住香溪,省了一部車的錢,可能住了環境更好,面積更大的房子,前面就是嶗山水庫,后面就是山,所以那個位置非常好,交通很方便。

   我們今年開始陸陸續續的關注那邊的客戶,專門挑了一組人去做百通香溪庭院的樓盤,在那也擺了一個店面,有沒有客戶,要看那邊旅游淡旺季的情況。從今年來看,我們的別墅也是不錯的,收益大,單均價值高,可能在嶗山賣一套房子四五百萬很正常,在城陽過百萬就大單了,賣別墅可以做到二百多萬的單,應該說挺好的。我覺得城陽其他的別墅盤也有成交,只不過我們城陽的經紀行業還沒有發展到那種程度去占有它,可能更多都是私下成交了,或者通過物業,轉介紹成交了。作為一個專業的房地產中介公司,對某一個小區的成交量是有至關重要的作用的。

   在談到城陽租房市場時,韓學東提到,城陽區租金想漲也漲不動,因為有大量的小產權房在牽著它。城陽是全國的舊村改造示范區,后田是全青島市的舊村改造十佳,城陽這幾個舊村改造的項目全國排名都很靠前。

   由于租房的人在量上不會有太大的變化并且小產權房體量比較大,這兩方面支撐著城陽區租價的穩定。韓學東認為,高端一點的可能會好,要是租到2萬、3萬、4萬、5萬,可能房價漲了租價就漲點,不過也很有限。城陽有很多的韓國人和朝鮮族人,韓國人的消費理念我覺得很奇怪,他寧愿一年花6、7萬去租個車,他也不買車,不知道為什么,也搞不懂。身邊很多人就有這樣的:把私家車租到韓國企業里邊。消費意識不一樣,韓國人追求的是享受,而不是財產。中國人追求的是要有資產,我累點,得到的東西就是我的,但是韓國人不那么想。萬科那邊經常有這樣的韓國人,租個房子花五六萬,即使買一個房子一個月還貸也沒多少錢,但是,他們就是常年的那么租,并且長租。


   因為城陽韓國人非常多,在全國的韓國人常住城市里面,青島也是非常靠前的。他們也算過賬,從韓國到青島兩天,吃吃飯,唱唱歌,夜總會玩玩,這比在韓國便宜,所以很多都來青島這邊。另外,最早的時候,城陽起步不就是因為韓國企業,服裝,工藝品,標牌廠,手工成本很高的,拿著美國的進出口權導進來,因為中國的成本低。像這種韓國企業不賺錢,比如說做一個牌子,發到美國也是一塊錢,在中國做成本就是一塊錢,但賺什么錢呢?因為這其中有退稅的錢,但是退稅期一過企業就走掉了。

   限購放開了之后懸在購房者心上的就是限貸了,銀行這塊卡也是比較緊。韓學東解釋道:因為限貸是在限購以前就出現的事物,它倆是完全兩回事,是限貸政策先出來的。目前看限購拿掉,限貸仍然存在,并且限貸不會取消,作為國家調控房地產市場的有效手段,不會把它取消掉,限貸的門檻也不會取消掉的。

   現在貸款利率基本都上浮了,基準的都很少。現在信貸政策是吃緊的,根源是放款規模小,即我們通俗講的額度,還有一個是存貸比的問題,這一招已經控制了前面了。比如說,銀行一個月大約就能放一千萬吧,那再有能力再貸款也沒用,反正就能放一千萬,做兩千萬的結果就是另外一千萬放到下個月,但是第二個月又貸款兩千萬,那就沒有辦法了,早早的就把貸款停了。現在說適當提高首付比例,適當增加利息水平,這樣等于把一部分客戶逼出去了,就不給他做業務了。另一方面就是放慢審批的角度,即使審的快也沒用,已經壓了兩個月的款都放不了了,那也沒必要審那么快。

   所有銀行都是這樣的慢動作就帶來了一個問題:就是我們所看到的上半年交易量的低迷,包括開發商也是一樣的情況。但是從前兩個月開始,陸陸續續的,像中信這樣的銀行也開始重新做了,原來沒有額度是沒法做的。還有一個其實是個貸經理積極性的事。比如我們是一家銀行,這些人都是個貸經理,今年有充足的額度往外放,我就支持大家,他們就出去拼命的做業務,拼命的接貸款,相對的這就是正向激勵,他們都努力做。反過來很多經理都沒有績效,你做多少貸款都沒績效,那他當然不愿意做,所以很多就不做了。個貸經理的積極性我看今年相當的不高,做了也沒績效誰做?但是下半年,現在來看的話,幾個大銀行的規模還是比較充足的,中行困難點,工商、農行應該都比較充足。

   另外,韓學東也提到,公司的銀行平臺也非常大,像城陽的中農工建,包括招商行。現在我手上這個是平安銀行送過來的業務,信用類的貸款,像平安銀行現在就劍走偏鋒了,出來一些非抵押的業務與信用類的貸款,因為房貸控制嚴。但是,它解不了渴,額度太小。這些業務主要針對個體工商戶,刺激小額度成本的經營。

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